工业上楼 工业回流城中中心城区这样突围

  近年来，产业用地资源日益紧张、工业用地成本慢慢增长，工业发展面临转变发展方式与经济转型加速和土地资源紧张的双重压力，工业上楼应运而生。工业上楼正成为进一步促进产业用地节约集约利用、推动制造业高水平发展的重要举措。

  最近一段时间，苏州“工业上楼”步伐正在加速。其中，苏州工业园区格外的重视产业空间的高效利用和可持续发展，在积极地推进产业用地更新的进程中，涌现出一批“工业上楼”典型案例。

  工业回流城中，中心城区如何突围？“寸土寸金”的中心城区究竟要发展怎么样的工业？仍是“工业上楼”热潮背后值得探讨和反思的问题。

  纳玫格科技电子元器件生产基地项目位于苏州工业园区苏虹中路南、玲珑街西，是娄江快速往南沿玲珑街通向金鸡湖景区的重要城市节点。其优越的地理位置和便利的交通条件使得本项目成为苏虹中路沿线工业带进行存量产业用地更新的示范项目。

  其优越的地理位置和便利的交通条件，使得该项目成为苏虹中路沿线工业带进行存量产业用地更新的示范项目。

  项目既有用地约19990平方米，现状为一栋传统标准的单层厂房，且部分用地闲置未开发，容积率仅为0.26，土地集约利用极不充分。

  作为电子信息产业的标杆企业，纳玫格科技在PCB线路板、折叠手机铰链、半导体晶圆载具等细致划分领域的生产、研发、设计、办公的综合需求对项目用地的空间综合承载能力提出了更高的要求，“工业上楼”成为该项目进行存量更新的有效路径。

  项目更新已拆除既有生产厂房，按照方案原地重建三栋高层生产车间及一栋80米高层研发塔楼，总建筑面积约为8.5万平方米，其中地上建筑面积约5.8万平方米，地下建筑面积约为2.7万平方米，容积率由原来的0.26提高至3.0。目前项目桩基施工中，整体预计2025年5月完工。

  项目总体布局在尊重城市设计研究基础上，严控建筑边界，以网格化控制的操作办法来进行建筑和场地的布局规划，形成产业建筑组群特有的空间秩序。

  9.0m*9.0m的网格一方面适应了地上部分工艺需求的柱网尺寸，一方面满足了业主方对地下空间的使用需求。各建筑单体局部形体变化之处加以1.5m模数做补充尺度控制。

  在该布局下，建筑高度顺应城市界面形成螺旋上升的变化组合：80米高的研发塔楼占据街角空间制高点，塑造最佳展示面；生产车间A高度45米（共8层），生产车间B高度35米（共6层），生产车间C高度30米（共6层），三者错落有致。

  工业上楼”并非单纯的厂房平面叠加仅将生产线搬上楼，而是一套科学系统的工程。项目最大限度地考虑货物运输、设施安装以及工艺的需求。

  ◉ 货运电梯：生产车间A设置3部3T货梯，生产车间B设置2部3T货梯，生产车间C设置1部3T货梯，多部货梯满足货运需求；

  ◉ 装卸平台：生产车间每层结合货梯设置装卸平台，配置停车位，同时配有吊装平台，提高物流运输效率；

  ◉ 工艺管井：生产车间每层预留管井，方便企业入驻后根据工艺需求合理规划设备管线。

  为提升“工业上楼”良好园区品质，项目遵循各功能流线不分叉的原则，形成高效有序的交通体系。

  停车：“工业上楼”生产车间的首层价值较高，项目充分的利用首层空间布置车间，开挖两层地下室，解决停车难题。

  客货分流：项目设计考虑客货分流的交通组织模式，将货运流线组织在园区西侧部分，形成闭环；机动车流线集中在园区北侧，合理划分出货运界面与人行界面，保证货运效率的同时，提升车间的展示形象。

  项目场地面向玲珑街，引入东西向步行景观主轴，将整个产业园区向城市开放；南侧面向居住区，在压低建筑高度的同时引入南北景观轴线，将视线通廊打开。在满足生产需求及消防疏散的前提下，最大化围合出内部复合型活动庭院，以实现生态、共享的社区型产业园区。

  为打造更具标志性的产业园区，项目充分的利用屋面空间营造富有层次的第五立面。

  目前，园区企业紧抓“工业上楼”契机，大力提升新拿地项目和存量更新项目的开发强度，涌现出精亮科技、维力医疗、微纳科创园项目等一批“工业上楼”项目，实现土地集约利用，有力地促进园区产业高质量发展，大大缓解园区产业用地的紧张局面。

  位于金浦路8号地块，占地约60亩，总建筑面积24973平方米，项目更新将新建建筑面积12.25万平方米，容积率由0.63提升至3.1，更新完成后亩均税收达100万元。将聚焦园区三大新兴起的产业，强化产业对接、产业咨询、产业研究等职能，打造成为一流的高科技产业园，助力地方产业经济发展。

  维力医疗科创园是园区高端制造与国际贸易区在《苏州工业园区关于推进存量工业用地更新建设的若干意见（试行）》办法出台后首个通过审批的项目。

  项目将建筑面积从原先的3.2万平方米提高至17万平方米，容积率从原先的0.5提高至2.0。更新后的产业园将重点引进高端医疗装备、植介入高值耗材、外科手术器械、诊断试剂、家用医疗器械等细分医疗领域项目，预计建成后可引进企业百家以上，亩均税收将超100万元。

  微纳科创园项目位于苏州工业园区金尚路西、新庆路北，分为南、北两宗地块，总投资20亿。南区占地面积40亩，总建筑面积11.71万平方米，总投资6亿，已于3月13日取得桩基施工许可证，实现“拿地即开工”，目标打造“苏州纳米产业集聚区”，建成后将全力引入纳米科技类企业，专注于生产纳米材料和相关器件等产品。

  以高质量发展为牵引，向上要空间、 向上要增长，园区正以“工业上楼”奋力重塑城市中心动力源。

  然而，工业上楼热度持续走高的同时，仍有许多问题亟待探索。工业上楼主要模式和具体实践有哪些？城市间竞相内卷厂房空间背后又有哪些需要警惕的问题？

  根据发展成熟度，国内工业上楼模式共4类，分别为珠三角模式、长三角模式、青岛模式和香港模式。国外的可分为2类，新加坡模式和韩国首尔模式。我国内地工业上楼的模式主要源于中国香港和新加坡，后慢慢演变成了珠三角和长三角模式。

  上世纪80年代，香港工业发展以轻型工业为主导，为缓解土地资源紧缺与工业发展空间需求的矛盾，香港出现了大量的工业大厦。这种工业大厦的特点是地块容积率较高，一般在3.0以上，建筑高可达百米。80年代后内地改革开放，港商纷纷迁往内地，香港工业逐渐空心化，原先的工业大厦也逐渐被更新活化。如高达24层的新海怡广场，曾是全球电子生产的重要集聚地，后改为商业用途，转型为一栋集零售及家具于一体的综合商场。

  改革开放后，珠三角凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收了国际范围内的产业转移，变成全球重要的制造业基地，但土地稀缺问题也随之而来，于是开始借鉴中国香港工业大厦模式。如早期以顺德天富来国际工业城项目为代表的“高层厂房”和中国香港的工业大厦颇为相似。

  随后，珠三角政府对工业上楼的态度持支持态度，纷纷出台明文指导政策，工业上楼的产品逐渐标准化，工业上楼的定位、体量等渐渐和珠三角产业类型转变相匹配，智造园区应运而生。

  工业发展是新加坡经济发展的重要内容之一，受土地面积限制，新加坡厂房主要呈现堆叠式。新加坡堆叠式厂房80%以上为4层，少数4-9层，呈现为三层叠三层的形态，以三层为一个单位向上堆叠，将容积率提升至2.0以上。通过垂直盘道的设计，解决高层厂房货运运输难题，实现多首层厂房，可为中小企业提供集研发、中试、制造、仓储和办公于一体的配套空间。

  与珠三角相比。长三角节地需求并不如珠三角强烈，且产业相对偏重，更适应的是新加坡堆叠厂房模式。苏州是长三角地区率先尝试工业上楼的代表城市，2016年，腾飞新苏工业坊进行厂房改建，容积率提高至1.8，地上建筑面积增加了43.5%，达到16.66万平方米，并扩建了地下一层建筑2万平方米。

  香港工业大厦兴起于轻型工业，终于轻型工业。伴随经济加快速度进行发展，轻型工业由于没能及时进行升级而失去国际竞争力，租金和人力成本大面积上涨也导致了制造业大量外迁，从而使大量工业大厦空置严重。因此在制造产业的类别上，深圳明确扶持以“20+8”产业为代表的战略新兴起的产业，包括新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、人机一体化智能系统、工业互联网等“高精尖”行业，推动制造业高质量发展。

  不同于传统产业基建具有产业项目审批落地环节多、流程长、落地慢的问题。为加快“工业上楼”，珠海配套出台了多项“绿灯”政策。例如，珠海出台了《优化不动产登记服务贯彻落实“产业第一”十条措施》，创新‘拿地即开工’‘交地即发证’‘交验即发证’模式，将产业项目审批从“串联办理”变为“并联办理”，助力企业赢在起跑线。

  珠海：“东部片区用房租金平均不超过20元/月/平方，西部片区租金不超过15元/月/平方”；

  深圳：“控制租金≤35元/平方米/月，租赁价格年涨幅≤5%，内部收益率≤4.5%”；

  政府一方面用低租金吸引企业，另一方面通过高品质、高标准的配套空间来留住企业。例如珠海集“产、学、研、展、商”服务配套于一体的格力三溪科创小镇，既解决了园区员工各项生活需求，也实现产业间的相互交流助力。

  为调动国资资源，激活国企功能，珠三角片区将工业上楼摊派指标放在国资国企身上。此外，深圳发布的《深圳市“工业上楼”试点项目审批工作方案 》文件精确指出了“工业上楼”项目的原则是“政府统筹，市场运作”，鼓励民企找准自我定位，运用好专业能力助力工业上楼。

  在产业新空间建设和产业项目快速落地两端的背后作支撑的，是持续优化的营商软环境。这需要政府搭建好产业服务体系，和国企招商团队紧密联动，打出产业招商“组合拳”。以珠海为例，由市国资委牵头，全力推动珠海三大国企（格力、华发、大横琴）组建招商团队，围绕珠海4+3产业集群实施精准招商，成功引进耀灵时代、纬景储能等一批优质项目，协议投资额达到580.9亿元。

  珠三角厂房大内卷之下，仍有不少问题可以让我们警惕。有人说工业上楼确实有助于降低实体制造业企业的成本，也有人担忧因规划过量空间载体而导致未来产生大量建筑垃圾和资源浪费。

  高度层面。据悉，深圳鼓励工业用地容积率做到4.0以上，建筑高度普遍达到10-12层以上。而新加坡工业园区及工业上楼项目容积率约在2.5-4.5，上楼高度大部分为4-6层，少数达到10-12层。在如此高容积率和高楼层下，未来有多少生产制造业适合上楼到10-12层以上？世联行首席工改顾问董极认为，如果工业上楼推行过程中按既定目标规划供应导致供过于求或超前供应，市场消化动力不足，或造成空间空置和资源浪费。因此，动态调整是最理想的状态。

  收益层面。工业上楼项目设定IRR≤4.5%的收益标准，对于提容/新增供应以及土地整备项目移交政府类型的工业项目来说整体可控。但对于前期收购成本比较高的城市更新项目、回迁比例较高的项目难以实施。“一园一策”在实操过程中，审批尺度、效率、灵活性也依然是难题。

  安全层面。高层厂房还会带来诸多社会隐患，例如爆炸、火灾、安全事故等。目前珠三角各地的“工业上楼”项目高度普遍在50米以上，高则近百米。楼层的高度与安全性成反比，过高的楼层使得消防梯难以到达，这些安全风险隐患需要珠三角等地在实施“工业上楼”项目时更加警惕。

  迈入工业4.0时代，工业发展模式已由机械化生产转向智能化生产，都市工业成为中心城区 产业高质量发展的一种新形态。工业回流城中，中心城区如何承载、能否承载，是突围关键。

  “工业上楼”作为建好产业承载“新空间” 的重要策略，为中心城区发展都市工业提供了新可能、新机遇。目前来看，产品的开发建设、运营招商，市场的定价、收益，政府的审批监管等多重维度，依然有很多需要商讨的问题待解决。

  文稿部分素材来源：金鸡湖商务区发布、明源不动产研究所、TOP创新区研究院等